こんにちは。yuzu（@yuzu_happysmile）です。
将来生活の不安の解消のため、投資をはじめたいと思っている方に必見の投資術の中でも、不労所得と調べたらすぐに出てくる不動産投資についてです。
サラリーマン限定のおすすめ投資術でも紹介しましたが、サラリーマンであることのメリットの１つに低金利で不動産ローンを組んで不動産を購入できることがあります。
yuzuは2017年頃に不動産購入をしましたが、購入の際には多額のローンを組む必要があり、人生において大きな決断をする機会となります。
近年は貯蓄から投資へと世の中の考え方が恐怖観念から変えられてきていると思います。実際に、年金制度が今後も今まで通り続いていくと思う人も少ないと思います。
投資という株式や債権、FXなど様々なものが頭に浮かぶと思いますが、その中でも一度は検討したことあるのが不動産投資だと思います。
近年は空前のタワーマンションブームが継続する中で、2018年は民泊新法施行や税制改革などで不動産市況にも変化が見られ、2019年10月には消費税の増税も控えています。
不動産購入については
- 消費税増税前に購入した方が良い
- 消費税増税後に購入した方が良い
- オリンピック終了後に購入した方が良い
と様々な意見を目にすることがあると思います。
マイホームの購入に関しても同様に迷われている方が多いんじゃないでしょうか。
正直に先にお話ししますと、絶対にこれが良いというものは絶対にありえません（場合によってはある場合もありますが、本当に稀です）。
正解を求めていた方は大変すみません。
これは不動産ごと、業者ごと、地域ごと、入居者ごとなど不動産は1棟ずつ1部屋ずつ全てが条件が異なるため、単純な比較をすることはありません。
仮に複数不動産を持っているAさんとBさんがいた場合、 Aさんの物件は全てに賃貸者がいて、Bさんの物件には誰も賃貸者がいない場合なども不動産の場合はありえます。
まずは現状の不動産市場を正確に把握し、今後どのようなことを見込まれるのか知った上で、今後の対策を検討しましょう。
Contents
2019年の不動産市場
2018年は女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件が大きく注目を集めました。
これは都内を中心に845棟のシェアハウスのサブリース契約を行なっていたスマートデイズ社が資金難に陥り、多くのオーナーに対してサブリース賃料を支払えなくなった事件です。
こちらはスルガ銀行の不正問題の発覚にも繋がったもので、多くの方が連日ニュースで目にしたのではないでしょうか。
2019年には「フラット35の不正利用」事件が大きく注目を集めました。
これは長期固定型住宅ローンであるフラット35を不動産投資目的で利用したものです。一般的に住宅ローンの方が圧倒的に不動産投資ローンよりも金利が低いため、このような不正が発生しました。
上記の事件以降、不動産取引の１つである不動産投資に対する世の中の目は厳しくなってきています。同様に銀行の不動産融資に関しても、日に日に厳しくなっています。
これに加えて連日報道されている米中の貿易戦争は、世界経済不安を起こしています。
このような世界市場のなかで、2019年10月1日に消費税が10%に引き上げされます。
みなさんも実感できることだと思いますが、前回の5%→8%ヘの消費税増税の時と比較して明らかに、車や家電など駆け込み需要を感じないのではないでしょうか。
不動産においては、8%への引き上げ時には駆け込み需要が大きくあり、取引件数も増え、価格も上昇傾向にありましたが、今回はあまりないようにみられます。
実際に数字をみながら追っていきたいいきましょう。
不動産価格の推移
不動産価格がどのように推移してきているか見てみましょう。
下の図は日本不動産研究所が出している「直近10年の不動産価格指数の推移」を表しています。
上図を見ると、2011年の東日本大震災以降、不動産価格は下落していたものの2013年以降右肩上がりに伸びていることがわかります。
直近1年で見ると東京が引き続き右肩上がりに伸びていることがみて取れます。
先ほど5%→8%の増税の時には不動産取引件数や価格が上がったと紹介しましたが、8%への増税は2014年の4月に実施されました。
上図を見ると2013年中旬ごろから急激に数字が伸び始めていますが、消費税増税前から駆け込み需要で一気に購入が進んだ影響で、価格上昇を促しました。
2013年の伸びと比較すると、2019年においては消費税増税による伸びはみられません。
次に「直近25年の不動産価格指数の推移」をみてみましょう。
上図を見ると1990年代から見ると右肩下がりで、近年右肩上がりにはなっているものの25年で見るとまだまだ低い状況が続いています。
不動産価格は高すぎるという話が世の中ではよく耳にすることですが、直近25年で見たときはそんなことはなく、価格もものすごく高くなっているように報道はされますが、現実はそこまでの高まりをしていません。
ただ、相対的に物価も向上しているにも関わらず、収入が伸びていないという現実から、日本人は相対的には貧しくなっており、高くなっていると感じる方が多くなっています。
不動産の入居率推移
不動産の入居率についても見ていきたいと思います。
下図は日本賃貸住宅管理協会が出している「賃貸住宅市場景況感調査」を元に紹介します。
上図の全体の首都圏を見ると93.5%とありますが、こちらは100世帯のうち約93世帯は賃貸利用者がいることを示します。
ちなみに空き家が増えているという話を聞いたことありますよね！？
実際に日本の総住居数は右肩上がりで伸びています。
総務省統計局の平成30年の調査結果を見ると、全国で6,242万戸の住宅があります。
みなさんもご存知の通り、日本の総人口は2010年ごろをピークに右肩下がりになっています。それにも関わらず物件数は増えているため、空き家数や空き家率はどんどん高まることになります。
世の中で空き家数が伸びているということは決して嘘ではなく真実です。
ただし、空き家には賃貸用の不動産と住宅があり、どちらも含まれています。
特に空き家率が伸びているのは住宅になります。
総務省統計局の資料を見ても平成30年では空き家率は13.6%となっており、右肩上がりで伸びていることが見て取れます。
空き家率は伸びているものの賃貸用不動産市場で見ると、90%を超える入居率を誇っていることがわかります。
消費増税に対する不動産売主、買主がすべきこと
不動産に関わる消費税とは
不動産に関わる消費税は大きく２つあります。
- 売買価格に対する消費税
- 仲介手数料に対する消費税
売買価格に対する消費税は、不動産を購入する場合に、建物の価格に消費税が課税されます。土地の価格には消費税は課税されません。
例えば2,000万円の価格のマンションを購入した場合、土地が1,000万円で建物価格が1,000万円とします。
| 物件費用 | 消費税 | 税金 |
| 1,000万円 | 8% | 80万円 |
| 1,000万円 | 10% | 100万円 |
上図よりもわかるより、税金は20万円上がることになります。
仲介手数料に対する消費税は不動産会社に支払う消費税です。
仲介手数料 ＝（売買価格 × 3% + 6万円）× 消費税 とすると
| 売買価格 | 消費税 | 税金 |
| 2,000万円 | 8% | 52,800円 |
| 2,000万円 | 10% | 66,000円 |
差額の13,200円が上がることになります。
売主と買主はどうすべきか
売主および買主目線で考えたいと思います。
まず売主目線で考えた場合、今回の増税による駆け込み需要はかなり弱いこともありますが、オリンピックまでは日本政府も経済が保てるよう日銀の介入をしていくものだと思います。
そのため、オリンピックまでには大きな下落は考えにくいと思われます。
買主目線で考えた場合、増税前後における税金の額は、物件の価格やローン税率と比較すれば小さいものであるため、焦って不動産購入をする必要はないと思います。
まとめ
不動産投資について少し調べると、不動産業者からは今購入した方がお得ですよを言われることが多いかと思います。
これは、不動産販売業者の視点に立てば、少しでも多くの物件を売って売上を立てたいと考えるため、当然のことだと思います。
不動産は圧倒的に購入者が不利なシロモノですので、少しでも知識をつけて自分で判断ができるようにしましょう。
不動産を購入する際に気をつけるポイントが気になる方はこちらをご覧ください。
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