こんにちは。yuzu（@yuzu_happysmile）です。
将来生活の不安の解消のため、安定して不労所得を確保したいと思っている人が多いのではないでしょうか。
長期的に安定した不労所得を得るための代表的な投資手段がREIT（リート）と不動産投資です。
不動産投資をしてみたいと思っている方やREITなど名前は聞いたことあるけどどんな商材かあまり知らない方向けに、それぞれのメリットやデメリットを紹介します。
さらに、REITと不動産投資それぞれに対して、どのような人が向いているかもご紹介します。
Contents
REIT（リート）とは
REIT（リート）とは、多くの投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、得られた賃貸料収入や不動産売買益を原資として投資者に配当する商品です。
REITでは不動産が証券化（不動産投資信託）されており、10万円程度の小口の資金で証券会社を通じて購入ができます。
REITでの不動産投資は、「オフィスビル」や「ホテル」「マンション」「商業施設」など用途別の不動産に対して行います。
不動産投資では、「ワンルームマンション」への投資が一般的なのと比較すると投資先が大型物件であるのが、REITの特徴の一つです。
また、REITは株式のように価格が上がったり下がったりすることから、運用益以外でもREITの売却益も得られる可能性があります。
REITのメリット
REITのメリットはこちらです。
- 10万円程度の小口から投資ができる
- 流動性が高く換金が容易にできる
- 複数の不動産への分散投資でリスクを減少できる
- 専門家が運用を行うことで知識がなくても安心して投資が可能
不動産投資との1番大きな違いは、10万円程度の小口から投資ができることだと思います。
不動産投資では最低でも数百万円、節税効果の高い新築ワンルームマンションの場合は、都内では2,500万円ほどはかかります。
REITでは自分が投資したい金額に合わせて株式のようにREITを購入でき、証券取引所にも上場しているため、お金が必要になったらすぐに売却することも可能です。
また不動産の知識がなくても、専門家が運用してくれるので、初心者でも気軽に始めることが出来ます。
REITのデメリット
REITのデメリットはこちらです。
- 上場廃止になり、価値がなくなる可能性がある
- 投資法人が倒産する可能性がある
- 金利や物件価格の変動により配当金やREITの価値が下がる
REITは株式と同じように、証券自体の価値がなくなる可能性があります。
また、投資法人が倒産する可能性もあるため、慎重に会社選定をすることをおすすめします。
不動産投資とは
不動産投資は、その名の通り不動産に直接投資を実施し、不動産の賃貸収益をえる投資方法です。
サラリーマンの方にとっては、賃貸収益をあげるだけでなく、節税方法として有力な投資手段となっています。
サラリーマンの方は安定した給与収入が得られるため、低金利で不動産投資ローンを組めることも、サラリーマンの方の投資を後押しする理由の一つです。
節税の目的で購入する場合は「新築のワンルームマンション」、高い利回りを実現するためには「中古マンション」を購入することが一般的です。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットはこちらです。
- 不労所得（賃貸収入）の確保
- 生命保険代わり
- 節税と相続税対策
- 少額の資金でスタート
不動産投資は一般的にはREITよりも高い利回りを実現すると言われています。
また、1年や2年などの年度単位の契約となるため、安定収入の確保が見込めます。
不動産投資ローンを組む場合、団体生命保険に加入することが義務付けられており、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった場合は、ローンの残債がなくなります。
不動産投資でかかった費用が必要経費として差し引かれるので、所得税や住民税の減税につながります。また、相続の際に、投資用マンションは路線価の約70%で評価されるため、相続税の減額につながります。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットはこちらです。
- 空室リスク
- 災害リスク
- 金利リスク
- 現金化しにくい
不動産の1番のリスクが物件の空室リスクと災害のリスクによって賃貸収益が失われてしまうことです。
複数の物件に分散投資をすることは難しく、リスク分散させることが出来ないことが、大きなデメリットとなります。
REITと比較すると数百万円から数千万円単位での資金が必要です。
また、現金が必要になった場合に、不動産を売りたいと思っても、どんなに早くても1ヶ月ほどかかってしまうのが、不動産のデメリットとなります。
REITに向いている人
REITに向いている人は、
- リスクを少なく投資を始めたい方
- 少額から投資を始めたい方
- 現金化までの期間が短い方
です。
REITはメリットでお伝えしたように、多くの投資家からファンドがお金を集めて、専門家が多くの不動産に分散投資を行います。
そのため、物件が少ない場合の「空室リスク」や「賃貸価格の下落」の影響が少なく、安定した収入を確保することが出来ます。
また、少額から始めることができるので、投資をやってみたいなと思ってはいてもなかなか一歩踏み出せない人にとっては、始めやすい投資方法だと思います。
投資資金を半年後、1年後など、現金化しなければいけないということがわかっている人にとっても、現金化しやすいREITをおすすめする理由となります。
不動産投資に向いている人
不動産投資に向いている人は
- 自分で不動産を選びたい方
- リバレッジを効かして更に投資をしたい方
- サラリーマンで節税したい方
です。
REITとの違いの大きな点は、不動産投資の場合は、自分でどの物件を購入するのか選ぶことが出来ます。
中古マンションであれば、実物をみにいくこともできる為、実際に足を運んでみた上で、ロケーションや間取りに合わせて購入判断をすることが出来ます。
また、ローンを返済することができれば、所有している不動産を担保に更にお金を借りることが出来ます。
その為、複数の不動産を保有して、多くの賃貸収入を確保することが可能です。
投資で収入をあげることと同様に重要なことが節税をすることです。
特にサラリーマンの方は経費がない為、自営業の方と比較すると節税が難しいという特徴があります。
そんなサラリーマンの方におすすめなのが、不動産を活用した節税スキームです。
こちらは合法的に節税が可能になっているので、給与収入が高い人は是非、ご検討されることをおすすめします。
サラリーマンにおすすめの投資方法が気になる方はこちらをご覧ください。
まとめ
いかがだったでしょうか。
REITや不動産投資という言葉は知っていたけど、中身がよくわからないという方が多くおられますが、それぞれに対して、どのようなものか少しわかったのではないでしょうか。
それぞれメリットとデメリットが大きく異なる為、投資に向いている人も異なります。
どちらに投資するのが正解というものはなく、ご自身の収入や年齢、資産状況に合わせて、投資先をしっかりと判断されることをおすすめします。
