こんにちは。yuzu（@yuzu_happysmile）です。
将来生活の不安の解消のため、投資をはじめたいと思っている方に必見の投資術の中でも、不労所得と調べたらすぐに出てくる不動産投資についてです。
サラリーマン限定のおすすめ投資術でも紹介しましたが、サラリーマンであることのメリットの１つに低金利で不動産ローンを組んで不動産を購入できることがあります。
yuzuは2017年頃に不動産購入をしましたが、購入の際には多額のローンを組む必要があり、人生において大きな決断をする機会となります。
それまで人生最高の買い物はバイクだったので、100倍近く高い買い物となりました（´-`）.｡oO
不動産購入を検討している方やこれから投資をするにあたり不動産投資に興味がある方向けに、購入の際にはどんなことを考慮すべきなのか、yuzuの実体験に基づいて紹介します。
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Contents
不動産投資のメリットとデメリットとは！？
不動産購入の注意点のお話をする前に、一般的な不動産投資におけるメリットとデメリットをご紹介します。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは以下の４つがあります。
- 不労所得（賃貸収入）の確保
- 生命保険代わり
- 節税と相続税対策
- 少額の資金でスタート
それぞれについて紹介します。
■不労所得（賃貸収入）の確保
1年、2年と年単位の契約に基づいて、賃貸収入を安定して確保できる
■生命保険代わり
不動産投資ローンを活用して購入する場合に、団体生命保険に加入することが義務付けされており、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった場合は、ローンの残債がなくなります。
■節税/相続税対策
不動産投資でかかった費用が必要経費として差し引かれるので、所得税や住民税の減税につながります。また、相続の際に、投資用マンションは路線価の約70%で評価されるため、相続税の減額につながります。
■少額の資金でスタート
不動産投資ローンを組むことで少額より投資をすることが可能です。
yuzuは現在30代前半のサラリーマンですが、享受できているメリットは主に「生命保険代わり」、「節税対策」、「少額の資金でスタートできること」です。
yuzuは現在特定の保険には加入に入っておらず、特に生命保険に関しては、不動産投資をすることで補なっています。
具体的には2,000万円ほどの物件を購入しており、yuzuが万が一死んでしまった場合は、残りのローンはなくなり、物件だけが相続遺産として残ります。
現在は一部銀行においては、不動産ローンにガン保険要素がついたものもあります（その場合は金利が0.1%上がったりします）
yuzuは28才から35年ローンを組んでいるので、「ガンになる可能性は低いこと」と「仮にガンになる場合の年齢を考慮した際のメリットが少ないこと」を考慮して、ガン保険はつけていません。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットは以下の４つがあります。
- 空室リスク
- 災害リスク
- 金利リスク
- 現金化しにくい
それぞれについて紹介します。
■空室リスク
空室になった際には、賃貸収入が0円となります。ローン返済は継続して発生するため、毎月の家計を圧迫します。
※サブリース契約を結び、管理会社を挟むことで、空室の有無に関わらずオーナーに収入が入ります
■災害リスク
地震や津波などの災害などにより、建物に甚大な被害が発生する可能性があります。
■金利リスク
不動産投資ローンを変動金利で活用している場合、金利上昇に伴いローン返済額が増加する恐れがあります。
■現金化しにくい
不動産は売却しようとしてもすぐに売却できるとは限りません。
デメリット部分に関しては、どれも対策が打ちづらいものになります。
空室リスクに関しては、サブリース契約が結べる業者が多数存在しているので、必要に応じて結ぶことをおすすめします。
大前提としては、人の入りやすい物件（大都市圏、主要駅の近く等）を選定する必要がありますが、リスクは付き物であることを十分にわかった上で購入が必要です。
不動産購入する時に注意すること
購入目的の明確化
不動産購入にあたり最初にやるべきことは
何のために購入をするのか
という購入目的の明確化をすることです。
いやいや投資のために買うんだよ ( ﾟдﾟ)」
と思われるかもしれませんが、目的を明確化するとはどういうことなのかyuzuの例で紹介したいと思います。
■yuzuの購入目的
なぜ目的をはじめに決める必要があるか！？
というと、購入する物件の条件が変わるからです。
目的がブレてしまうと、探す物件や得意な業者も異なるため、業者の担当者の方も提案が難しくなり、結果的に意見が合わないことが起きてしまいます。
特に注意しなければいけないのが自分を優先する業者の場合、購入者よりも自分を大切にするため、得意な物件を巧みに売りつけてくる可能性があります。
一般的に
- 節税目的であれば新築マンションを購入
- 利回り目的であれば中古マンションを購入
とそもそも最初の大きな選択肢が変わってきます。
ちなみにyuzuはというと、「節税」目的で購入をしました
「節税」という目的を達成するために
- 首都圏の新築
- 1ルーム（1K）
をマンションを購入しました。
新築マンションである理由は「減価償却期間が長いこと」です。
確定申告をして経費を計上できる期間が長くなり、課税額を圧縮できるからです。
1ルームマンションである理由は「需要が伸びていくこと」です。
今後の日本の人口は減少していく中で、独身/単身世帯の増加に伴い1ルームマンションの需要は伸びていくと予想されているためです。また、金額的にも1ルームマンションは手が届きやすい価格帯であることもあります。
節約目的の場合に気をつけなければいけないことは、ある一定の収入がない場合節税効果が薄いことです。その場合、節税効果がほとんどないにも関わらず、リスクをおって不動産を持つことになります。
一般的に節税効果の観点で保持を検討する場合は、年収600万円ほどを一つの目安とされることをおすすめします。
現状を把握する
不動産購入にあたり、次にやるべきことは、自身の状況を正確に把握することです。
具体的には、
- 投資に回せるお金の把握
- 借入できるお金の把握
現在の収入および貯金を考慮した際に、マンション購入のための頭金とすることができる金額を把握する必要があります。
また、借入できる金額、つまり不動産ローンが組める金額とその際の金利を事前に把握しておくとことが大事です。
お金の借入に関しても、投資目的によって戦略がかわります。
- 節約目的の場合は、多額の借入をする
- 利回り目的の場合は、頭金を多く入れる
一般的な話にはなるが、節約目的の場合は利益が出ない形で不動産を持つ必要があります。そのため借入額を増やして、購入することをおすすめします。
また、利回り目的の場合は手元にお金を残す必要があるため、最初に頭金としてある程度の金額を入れることで、ローン返済額を減らす必要があります。
■yuzuの場合
yuzuは節約目的で購入を
yuzuの場合は不動産投資の頭金に使えるお金がほとんどありませんでしたが、勤務企業のおかげで頭金10万円で、あとはローンで購入することができました。
また、金利に関しても複数の銀行に条件を提示してもらい、当時の金利レートの中では非常に良い条件で契約をすることができました。
銀行によって条件が違うため、遠慮なく複数の会社にお話を聞くのが良いです
世の中的には、一時期世の中を騒がせた「かぼちゃの馬車」や「スルガ銀行」というワードを耳にされた方も多いかと思いますが、これが原因となり、現在は借入のハードルが高くなっています。
複数の方の意見を聞く
「不動産購入の目的」および「現状把握」ができたら、次は条件にあう物件を探し始めましょう。
この段階では多くの不動産業者に合い、自分の条件にあう提案をしてくれる業者を見つけましょう。
不動産業者はセミナーを実施していたり、個別に話をすることができます。まずは条件を伝えながら、様々な提案を受けましょう。
ここが最も重要です
不動産購入は圧倒的に不動産会社の立場が強いからです。
なぜならば、「不動産の知識」及び「情報の鮮度」どちらをとっても不動産会社の担当者の方が優っています。
また、不動産の価格はまさに言い値の世界で、素人では物件価値を正確に把握することは困難です。
yuzuは複数の業者からお話を聞き、実際に購入した今でも業者の方と比べると知識差がものすごくあります
そこで、おすすめするアクションは、
不動産のプロに聞くこと
です。
yuzuは複数社（5社）の話を聞きにいき、情報を仕入れるとともに、提案をいただきました。
基本的に話を聞くことまた、提案する受けることは無料ですので、まずはご自身の知識を高めるためにも話を聞き、人間関係を構築することで、相談ができる関係性を構築することをおすすめします。
話を聞く本人また担当する営業マンによっても印象は大きく異なるので、是非多くの方に会ってみて、実際に話をしてみることが大事だと思います。
個人的には恋愛と一緒で、この人ならと思える「人」と「物件」に出会えることが不動産投資における最重要ポイントだと思います
yuzuが話を聞いた業者を2社紹介します。
人で選ぶ
最終的な購入の判断材料はなに！？
と友人によく聞かれますが、
決め手は「人」
です。
不動産はどこまでいっても購入したタイミングで正解、不正解はわかりません。
実際に何年、何十年持つことで結果がわかるものです。
マンション購入をした場合は会社また担当者の方とは長い付き合いとなります。これに関しては、個人の主観になると思いますので、この人なら信頼できるなという方から購入することは必須です。
yuzuははじめての購入だったこともあり、ものすごく不安を感じながらも購入をしました。
今担当していただいている方は、当初より不安な気持ちに配慮してくれ、無理に買うことを勧めはせず、本当に良い物件が出てきたときのみ都度お声がけをしてくれ、何度も何度も提案をしてくれました。
そんなの当たり前だろ！
と思われるかもしれませんが、会社によっては、担当者によってはノルマがあるため、「今なら安いです」、「今決めないとなくなります」といった言葉を使いながら購入を勧めてくる会社も多く存在するのが事実です。
間違いなく言えることは、購入を焦る必要はありませんので、自分にあった会社/担当者を探しながら、一生お付き合いしたいと思える方を見つけてください。
まとめ
不動産投資は近年一般的に身近になってきていますが、まだまだ不透明な部分が多い商材です。
不動産業者より話を聞くことや不動産セミナーは無料でやっているので、興味がある方は、まずは話を聞いてみて、ご自身にあう投資であるか判断されてみてはいかがでしょうか。
